ANAF raspunde: impozitul pe veniturile realizate din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal

Va prezentam cele mai interesante intrebari si raspunsuri pe aceasta tema:
 
1. Cum se declara si cum se impoziteaza veniturile din transferul proprietatilor imobiliare detinute de un rezident roman pe teritoriul unui alt stat?

Agentia Nationala de Administrare Fiscala: Persoanele fizice rezidente romane, cu domiciliul in Romania, care realizeaza venituri din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, din strainatate, au obligatia declararii acestora, pana la data de 25 mai, inclusiv, a anului urmator celui de realizare a venitului, in formularul 201 - Declaratie privind veniturile realizate din strainatate. Formularul 201, se depune la organul fiscal in a carui raza teritoriala contribuabilul isi are domiciliul.

Veniturile realizate din strainatate se supun impozitarii prin aplicarea cotelor de impozit asupra bazei de calcul determinate dupa regulile proprii fiecarei categorii de venit, in functie de natura acestuia, potrivit Codului fiscal.

Astfel, impozitarea veniturilor din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, este reglementata in cadrul Capitolului IX - Venituri din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal – Titlul IV - Impozitul pe venit din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal cu modificarile si completarile ulterioare.

Contribuabilii persoane fizice rezidente care, pentru acelasi venit si in decursul aceleiasi perioade impozabile, sunt supusi impozitului pe venit atat pe teritoriul Romaniei, cat si in strainatate, au dreptul la deducerea din impozitul pe venit datorat in Romania a impozitului platit in strainatate.

De asemenea, contribuabilii persoane fizice rezidente care realizeaza un venit din strainatate si care, potrivit conventiei de evitare a dublei impuneri incheiate de Romania cu un alt stat, pot fi impuse in celalalt stat, iar respectiva conventie prevede ca metoda de evitare a dublei impuneri metoda scutirii, respectivul venit va fi scutit de impozit in Romania. Acest venit se declara in Romania, dar este scutit de impozit daca se anexeaza documentul justificativ eliberat de autoritatea competenta a statului strain, care atesta impozitul platit in strainatate.

Creditul fiscal extern/scutirea se acorda daca sunt indeplinite, cumulativ, urmatoarele conditii:
- se aplica prevederile conventiei de evitare a dublei impuneri incheiate intre Romania si statul strain in care s-a platit impozitul;
- impozitul platit in strainatate, pentru venitul obtinut in strainatate, a fost efectiv platit in mod direct de persoana fizica sau de reprezentantul sau legal ori prin retinere la sursa de catre platitorul venitului. Plata impozitului in strainatate se dovedeste printr-un document justificativ, eliberat de autoritatea competenta a statului strain respectiv;
- venitul pentru care se acorda credit fiscal face parte din categoria venitului din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal.

Creditul fiscal extern se acorda la nivelul impozitului platit in strainatate, aferent venitului din sursa din strainatate, dar nu poate fi mai mare decat partea de impozit pe venit datorat in Romania, aferenta venitului impozabil din strainatate.

2. O persoana fizica inregistrata in scopuri de TVA, construieste in vederea vanzarii cateva imobile. La vanzare se retine impozitul de 3% la notar. Ce alte impozite ar trebui sa mai plateasca?

Agentia Nationala de Administrare Fiscala: Din informatiile transmise de dumneavoastra, rezulta ca indepliniti conditiile care definesc existenta unei activitati independente, fiind desfasurata cu regularitate, in mod continuu, pe cont propriu si urmarind obtinerea de venituri (pct.6 alin.(2) din Normele metodologice date in aplicarea art.67 din Legea 227/2015 privind Codul fiscal). Ca urmare, veniturile din vanzarea imobilelor reprezinta, in cazul dumneavoastra, venituri din activitati independente al caror tratament fiscal este reglemetat prin prevederile titlului IV din Codul fiscal.

3. Cum se face diferenta intre patrimoniul afacerii si patrimoniul personal daca persoana fizica, inregistrata in scopuri de TVA pt tranzactii imobiliare are imobilele in patrimoniu de mai multi ani- 2004, 2007 si nu au fost achizitionate in scop de revanzare dar nici nu au fost utilizate ca locuinta personala?

Agentia Nationala de Administrare Fiscala: Partea din patrimoniu afectata desfasurarii unei activitati, denumita patrimoniu de afectatiune, cuprinde totalitatea drepturilor si obligatiilor in legatura cu desfasurarea unei activitati. Notiunea de patrimoniu de afectatiune este definita de O.U.G. nr. 44/2008.

Patrimoniu de afectatiune in materia persoanelor fizice autorizate, cuprinde totalitatea bunurilor, drepturilor si obligatiilor persoanei fizice autorizate, afectate scopului exercitarii unei activitati economice, constituite ca o fractiune distincta a patrimoniului persoanei fizice autorizate, separata de gajul general al creditorilor personali ai acestora (art. 2 lit. j) din O.U.G. nr. 44/2008).

In cazul PFA nu exista un patrimoniu distinct de acela al titularului, ci doar o fractiune de patrimoniu afectata afacerii, si care fractiune se numeste patrimoniu de afectatiune.

In Normele de aplicare a art.68 din Codului fiscal (pct.7 alin.(8)) se mentioneaza ca patrimoniul afacerii se constituie din toate bunurile, drepturile si obligatiile aferente desfasurarii activitatii si se inscriu in Registrul-inventar.

Sursa: ANAF