GHID ANAF Venituri din chirii 2024: Declararea si impozitarea veniturilor obtinute de persoanele fizice

Scopul acestui ghid este de a furniza informatii detaliate si practice, care sa ajute persoanele fizice sa inteleaga modul in care sunt impozitate veniturile provenite din inchirierea si subinchirierea bunurilor lor. De la definirea veniturilor privind cedarea folosintei bunurilor, pana la procedura de declarare si plata a impozitului si CASS, acest ghid pus la dispozitie de ANAF isi propune sa ofere un cadru clar pentru gestionarea fiscala a acestor venituri.

Este un ghid util atat pentru cei care sunt deja implicati in activitati de inchiriere, cat si pentru cei care isi doresc sa inceapa astfel de activitati si au nevoie de informatii clare si concise privind aspectele fiscale implicate.

Stabilirea venitului net anual din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal si a impozitului datorat, in situatia in care o persoana fizica inchiriaza unei alte persoane fizice

Venitul brut din cedarea folosintei bunurilor, altele decat veniturile platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, din arendarea bunurilor agricole, precum si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti, pentru fiecare an
fiscal, indiferent de momentul incasarii acestora.

In cazul veniturilor obtinute din inchirierea bunurilor mobile si imobile din patrimoniul personal, venitul brut se stabileste pe baza chiriei prevazute in contractul incheiat intre parti pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii chiriei.

Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

Pentru stabilirea venitului brut, la sumele reprezentand chiria in bani si/sau la echivalentul in lei al veniturilor in natura se adauga, daca este cazul, si valoarea cheltuielilor ce sunt, conform dispozitiilor legale sau intelegerii contractuale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, dar sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

Reprezinta venit brut si valoarea investitiilor la bunurile mobile si imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui detinator legal, care fac obiectul unor contracte de cedare a folosintei bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat, si care sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

In termen de 30 de zile de la finalizarea investitiilor, partea care a efectuat investitia este obligata sa comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui detinator legal valoarea investitiei.

Proprietarul, uzufructuarul sau alt detinator legal are obligatia sa declare la organul fiscal competent valoarea investitiei.
In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute venitul brut anual se determina pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual al pietei valutare, comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din anul de realizare a venitului.

Venitul net anual din cedarea folosintei bunurilor, altul decat cel platit de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, din arendarea bunurilor agricole, precum si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, se stabileste de catre persoana fizica prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut.

Impozitul se determina de catre contribuabil prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului impozabil, iar plata se efectueaza la bugetul de stat, pana la data de 25 mai, inclusiv, a anului urmator celui de realizare a venitului.

Contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendare, din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in ocuinte proprietate personala, precum si din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, pentru care impunerea este finala, au obligatia sa completeze si sa depuna Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate, in termen de 30 de zile de la incheierea contractului intre parti si respectiv pana la data de 25 mai, inclusiv a fiecarui an, pentru contractele in curs, in cazul celor care au incheiat contractele respective in anii anteriori.

Pentru contractele in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei sume in valuta, determinarea venitului net anual se efectueaza pe baza cursului de schimb al pietei valutare, comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din ziua precedenta celei in care se depune declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice.

In situatiile in care intervin modificari ale clauzelor contractuale sau in cazul rezilierii, in cursul anului fiscal, a contractelor incheiate intre parti, pentru care determinarea venitului brut se stabileste pe baza chiriei prevazute in contractul incheiat intre parti pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii chiriei, si in care chiria este exprimata in lei sau reprezinta echivalentul in lei al unei sume in valuta, venitul este recalculat de catre contribuabil, pe baza Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate. In acest caz, determinarea venitului anual se efectueaza pe baza cursului de schimb al pietei valutare, comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din ziua precedenta celei in care se depune declaratia.

Contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, pentru care determinarea venitului brut se stabileste pe baza chiriei prevazute in contractul incheiat intre parti pentru fiecare an fiscal si in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei sume in valuta, au obligatia de a depune Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul I. Date privind veniturile realizate si contributiile sociale datorate la organul fiscal competent, pentru fiecare an fiscal, pana la data de 25 mai, inclusiv, a anului urmator celui de realizare a veniturilor, in vederea definitivarii impozitului anual pe venit.

Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice se completeaza pentru fiecare sursa din cadrul fiecarei categorii de venit.
Nu se depune Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul I. Date privind veniturile realizate si contributiile sociale datorate pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, a caror impunere este finala 2, precum si pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor pentru care chiria este exprimata in lei.

Stabilirea venitului net anual din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal si a impozitului datorat, in situatia in care o persoana fizica inchiriaza unei persoane juridice sau unei alte entitati care are obligatia de a conduce evidenta contabila

In cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor realizate de persoanele fizice platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti.
Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.
 
In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut se determina pe baza cursului de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din ziua precedenta celei in care se efectueaza plata.

Venitul net din cedarea folosintei bunurilor, se stabileste la fiecare plata, de catre platitorii de venit, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia.

Platitorii veniturilor, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila au si obligatia de a calcula, retine, declara si plati impozitul corespunzator sumelor platite. Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri, la momentul platii veniturilor.

Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.
Platitorii veniturilor, persoane juridice sau alte entitati au obligatia de a depune formularul 100 Declaratie privind obligatiile de plata la bugetul de stat si sa completeze corespunzator pozitia 101 din Anexa nr. 3 Nomenclatorul obligatiilor de plata la bugetul de stat.

Contributia de asigurari sociale de sanatate (CASS)

Persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, din una sau mai multe surse, sau venituri din alte categorii, datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate la o baza anuala de calcul de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe tara, dupa caz, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate, daca estimeaza pentru anul curent venituri a caror valoare cumulata este cel putin egala cu 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate.

Baza anuala de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate in cazul persoanelor care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor o reprezinta:

a) nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 6 salarii minime brute pe tara inclusiv si 12 salarii minime brute pe tara;

b) nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II.
Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 12 salarii minime brute pe tara inclusiv si 24 de salarii minime brute pe tara;

c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II.
Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate, in cazul veniturilor realizate cel putin egale cu 24 de salarii minime brute pe tara.

Incadrarea in plafonul anual de cel putin 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe tara, dupa caz, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate se efectueaza prin cumularea veniturilor din drepturi de proprietate intelectuala, din asocierea cu o persoana juridica, cedarea folosintei bunurilor, activitati agricole, silvicultura si piscicultura, investitii, din alte surse, dupa cum urmeaza:
a) venitul net din drepturi de proprietate intelectuala;
b) venitul net distribuit din asocieri cu persoane juridice, contribuabili potrivit prevederilor titlului II sau titlului III din Codul fiscal;
c) venitul net sau norma de venit, dupa caz, pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor;
d) venitul si/sau castigul/castigul net din investitii;
e) venitul net sau norma de venit, dupa caz, pentru veniturile din activitati agricole, silvicultura si piscicultura;
f) venitul brut si/sau venitul impozabil din alte surse. 

La incadrarea in plafonul de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe tara, dupa caz, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate nu se iau in calcul veniturile neimpozabile.

Contributia de asigurari sociale de sanatate se calculeaza de catre contribuabili prin aplicarea cotei de contributie de 10% asupra bazei anuale de calcul reprezentand nivelul a 6, 12 sau 24 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate , dupa caz. Declaratia se depune pana la data de 25 mai inclusiv a anului pentru care se datoreaza contributia. 

Persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor depun Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul I.
Date privind veniturile realizate si contributiile sociale datorate, pana la termenul de 25 mai inclusiv al anului urmator celui pentru care se stabileste contributia datorata, daca realizeaza venituri peste plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe tara, dupa caz, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate.

 Prin exceptie de la cele mentionate in paragraful anterior, in situatia in care venitul realizat se incadreaza in acelasi plafon cu venitul estimat, contribuabilii nu au obligatia depunerii Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul I. Date privind veniturile realizate si contributiile sociale datorate in vederea stabilirii contributiei de asigurari sociale de sanatate.

Persoanele fizice care incep in cursul anului fiscal sa realizeze venituri din cedarea folosintei bunurilor, iar venitul net anual cumulat din una sau mai multe surse si/sau categorii de venituri, cu exceptia veniturilor din drepturi de proprietate intelectuala, din arenda sau din asocieri cu persoane juridice, pentru care impozitul se retine la sursa, estimat a se realiza pentru anul curent, este cel putin egal cu nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, sunt obligate sa depuna Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate in termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului. Salariul minim brut pe tara garantat in plata este cel in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate.

 Prin exceptie de la cele mentionate la paragraful anterior,
a) persoanele fizice persoanele fizice care nu realizeaza venituri din salarii si asimilate salariilor, pensii, activitati independente, drepturi de proprietate intelectuale, asocierea cu o persoana juridica potrivit prevederilor titlului II sau titlului III din Codul fiscal, cedarea folosintei bunurilor, activitati agricole, silvicultura si piscicultura, investitii, din alte surse si nu se incadreaza in categoriile de persoane exceptate de la plata contributiei de asigurari sociale de sanatate,

sau

b) persoanele fizice care realizeaza venituri din salarii si asimilate salariilor, pensii, activitati independente, drepturi de proprietate intelectuale, asocierea cu o persoana juridica potrivit prevederilor titlului II sau titlului III din Codul fiscal, cedarea folosintei bunurilor, activitati agricole,silvicultura si piscicultura, investitii, din alte surse pentru care nu se datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate, care au optat pentru plata contributiei de asigurari sociale de sanatate, si incep in cursul anului fiscal sa realizeze venituri din drepturi de proprietate intelectuala, din asocierea cu o persoana juridica potrivit prevederilor titlului II sau titlului III din Codul fiscal, cedarea folosintei bunurilor, activitati agricole, silvicultura si piscicultura, investitii, din alte surse depun Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul I. Date privind  veniturile realizate si contributiile sociale datorate daca veniturile realizate sunt cel putin egale cu nivelul a 6 salarii minime brute pe tara.
In acest caz, contributia datorata pentru anul in care au fost realizate veniturile este luata in calcul la stabilirea contributiei anuale calculate.
 
Persoanele fizice al caror venit estimat se modifica in cursul anului in care se realizeaza veniturile si nu se mai incadreaza in plafonul de cel putin 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe tara, dupa caz, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate isi pot modifica contributia datorata prin rectificarea venitului estimat, prin depunerea Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate, oricand pana la implinirea termenului legal de depunere a Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul I. Date privind veniturile realizate si contributiile sociale datorate.

 In situatia in care persoanele fizice au estimat pentru anul curent un venit net anual cumulat din una sau mai multe surse si/sau categorii de venituri mai mic decat nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, iar venitul net anual cumulat realizat este cel putin egal cu nivelul a 6 salarii minime pe tara, in vigoare in anul pentru care se datoreaza contributia, acestea datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate la o baza de calcul de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe tara, dupa caz, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate si au obligatia depunerii Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul I. Date privind veniturile realizate si contributiile sociale datorate pana la data de 25 mai inclusiv a anului urmator celui de realizare a veniturilor, in vederea definitivarii contributiei de asigurari sociale de sanatate.

In cazul in care persoanele fizice au estimat pentru anul curent venituri cumulate din una sau mai multe surse si/sau categorii de venituri a caror valoare este cel putin egala cu 6 salarii minime brute pe tara, realizeaza un venit net anual cumulat sub nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, acestea datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate la o baza de calcul egala cu 6 salarii minime brute pe tara si depun Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul I. Date privind veniturile realizate si contributiile sociale datorate pana la data de 25 mai inclusiv a anului urmator celui de realizare a veniturilor, in vederea definitivarii contributiei de asigurari sociale de sanatate, in cazul in care in anul de realizare a veniturilor:

a) nu au obtinut venituri din salarii si asimilate salariilor pentru care datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate la un nivel cel putin egal cu 6 salarii minime brute pe tara in vigoare in perioada in care au fost realizate veniturile;
b) nu s-au incadrat in categoriile de persoane exceptate de la plata contributiei de asigurari sociale de sanatate;
c) nu au obtinut venituri din activitati independente pentru care datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate la un nivel cel putin egal cu 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate.

Prevederile mentionate la paragraful anterior se aplica si in cazul in care persoanele fizice au estimat venituri cumulate cel putin egale cu 6 salarii minime brute pe tara, iar pana la termenul prevazut pentru depunerea Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul I. Date privind veniturile realizate si contributiile sociale datorate au procedat la corectarea declaratiei initiale prin depunerea unei declaratii rectificative, ca urmare a realizarii de venituri sub plafon.

Ghidul ANAF poate fi consultat integral aici >>