Ghid fiscal pentru persoanele fizice care realizeaza venituri din chirii in 2022

Inchirieri si subinchirieri de bunuri mobile si/sau imobile din patrimoniul personal

 

Venitul brut realizat din contractele de inchiriere de bunuri din patrimoniul personal reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii acestora, se specifica in ghidul ANAF.

 

Pentru stabilirea venitului brut, la sumele reprezentand chiria in bani si/sau la echivalentul in lei al veniturilor in natura se adauga, daca este cazul, si valoarea cheltuielilor ce sunt, conform dispozitiilor legale sau intelegerii contractuale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, dar sunt efectuate de cealalta parte contractanta. Reprezinta venit brut si valoarea investitiilor la bunurile mobile si imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui detinator legal, care fac obiectul unor contracte de cedare a folosintei bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat, si care sunt efectuate de cealalta parte contractanta. In termen de 30 de zile de la finalizarea investitiilor, partea care a efectuat investitia este obligata sa comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui detinator legal valoarea investitiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt detinator legal are obligatia sa declare la organul fiscal competent valoarea investitiei, in declaratia privind venitul realizat.

 

In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, incepand cu anul 2021, venitul brut anual se determina pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual al pietei valutare, comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din anul de realizare a venitului.

 

In vederea stabilirii venitului net anual se utilizeaza urmatoarele regimuri fiscale:

 

- regimul de impozitare pe baza cotelor forfetare se aplica in toate cazurile daca la data de 31 decembrie a anului anterior celui de impunere se aflau in derulare un numar de pana la 5 contracte de inchiriere, inclusiv, precum si in cazul in care contribuabilii nu au optat pentru determinarea venitului net in sistem real, pe baza datelor din contabilitate;

 

-  regimul de impozitare in sistem real, pe baza datelor din contabilitate se aplica:

 

i. in cazul depasirii numarului de 5 camere de inchiriat in cursul anului fiscal, pentru anul fiscal urmator;

ii. optional de catre contribuabilii care aplica regimul de impozitare pe baza cotelor forfetare de cheltuieli.

 

- regimul de impozitare pe baza normelor de venit

 

Acest regim se aplica numai in cazul inchirierii in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, indiferent de numarul de locuinte in care sunt situate acestea.

 

Regimul de impozitare pe baza cotelor forfetare

 

Prin aplicarea acestui regim de impozitare determinarea venitului net anual se efectueaza prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea asupra venitului brut a cotei de 40%, reprezentand cheltuieli forfetare, pentru care nu trebuie sa se prezinte documente justificative.

 

Dupa cum se precizeaza in ghidul fiscal al institutiei, cheltuiala forfetara include:

 

- uzura bunurilor inchiriate;

- cheltuielile ocazionate de intretinerea si repararea acestora;

- impozitele si taxele pe proprietate datorate potrivit legii;

- comisionul retinut de intermediar;

- primele de asigurare platite pentru bunul cedat spre folosinta.

 

Ca exemplu, cheltuielile ocazionate de intretinerea si repararea bunurilor inchiriate care se incadreaza in cota forfetara de cheltuieli sunt acele cheltuieli pe care proprietarul are obligatia, potrivit legii, sa le efectueze, respectiv:

 

- intretinerea in bune conditii a elementelor structurii de rezistenta a cladirii;

- elementele de constructie exterioara a cladirii, cum ar fi: acoperis, fatada, curtile si gradinile, precum si spatii comune din interiorul cladirii, cum ar fi: casa scarii, casa ascensorului si altele asemenea;

- intretinerea in bune conditii a instalatiilor comune proprii cladirii, respectiv ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze;

 - repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionare a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei.

 

In cazul in care chiriasul efectueaza cheltuieli care cad in sarcina proprietarului si se incadreaza in cota forfetara de cheltuieli, cu diminuarea corespunzatoare a chiriei, impunerea ramane nemodificata.

 

Regimul de impozitare in sistem real, pe baza datelor din contabilitate

 

Venitul net anual se determina pe baza datelor din contabilitate ca diferenta intre venitul brut si cheltuielile deductibile efectuate in scopul realizarii de venituri, in conformitate cu evidenta contabila.

 

Persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere la data de 31 decembrie a anului curent, determina, in anul fiscal urmator, venitul net anual in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, utilizand regulile de stabilire a venitului net pentru categoria veniturilor din activitati independente.

 

Contribuabilii care opteaza pentru determinarea venitului net din cedarea folosintei bunurilor in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, aplica regulile de impunere specifice veniturilor din activitati independente. In cazul aplicarii acestui regim de impozitare acestia au obligatia completarii Registrului de evidenta fiscala si pe cea de conducere a evidentei contabile.

 

Optiunea de a determina venitul net in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, este obligatorie pentru contribuabil pe o perioada de 2 ani fiscali consecutivi si se considera reinnoita pentru o noua perioada daca contribuabilul nu solicita revenirea la sistemul anterior, prin completarea corespunzatoare a declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice si depunerea formularului la organul fiscal competent pana la data de 25 mai, inclusiv, a anului urmator expirarii perioadei de 2 ani.

 

Optiunea pentru determinarea venitului net in sistem real se exercita prin completarea Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice cu informatii privind determinarea venitului net anual in sistem real si depunerea formularului la organul fiscal competent pana la data de 25 mai, inclusiv, in cazul contribuabililor care au desfasurat activitate in anul precedent, respectiv in termen de 30 de zile de la inceperea activitatii, in cazul contribuabililor care incep activitatea in cursul anului fiscal.

 

 

Reguli privind stabilirea impozitului

 

Impozitul anual datorat se calculeaza prin aplicarea cotei de impozitare de 10% asupra venitului net stabilit dupa cum urmeaza:

 

a) Regimul de impozitare pe baza cotelor forfetare de cheltuieli

 

Impozitul se determina prin aplicarea cotei de impozitare de 10% asupra venitului net potrivit mentiunilor de la pct. 2.2.1.

 

Exemplu: Contract de inchiriere care incepe la 01.01.2022 si se incheie la 31.12.2022 cu chiria exprimata in lei.

Chiria lunara mentionata in contractual de inchiriere = 2.500 lei

- Stabilirea venitului brut anual = 2.500 lei x 12 luni = 30.000 lei

- Determinarea cheltuielilor forfetare = 30.000 x 40% = 12.000 lei

- Stabilirea venitului net anual = 30.000 lei – 12.000 lei = 18.000 lei

- Calculul impozitului datorat = 18.000 lei x 10% = 1800 lei

 

b) Regimul de impozitare in sistem real, pe baza datelor din contabilitate

 

Impozitul se determina prin aplicarea cotei de impozitare de 10% asupra venitului net potrivit mentiunilor de la pct. 2.2.2.

 

Exemplu: Contract de inchiriere care incepe la 01.01.2022 si se incheie la 31.12.2022 cu chiria exprimata in lei.

Chiria lunara mentionata in contractual de inchiriere = 2.500 lei

Cheltuieli deductibile inregistrate in evidenta contabila = 15.000 lei

- Stabilirea venitului brut anual = 2.500 lei x 12 luni = 30.000 lei

- Stabilirea venitului net anual = 30.000 lei – 15.000 lei = 15.000 lei

- Calculul impozitului datorat = 15.000 lei x 10% = 1.500 lei

 

3. Veniturile din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala Realizarea acestor tipuri de venituri nu presupune obtinerea in prealabil a vreunei autorizatii de functionare prevazuta in legislatia in materie, respectiv din domeniul turismului.

 

Veniturile realizate din inchirierea in scop turistic a unor camere situate in locuintele proprietate personala se incadreaza in categoria veniturilor din cedarea folosintei bunurilor.

 

Regimul fiscal aplicabil acestor venituri este cel de impunere pe baza normei anuale de venit pentru inchirierea in scop turistic din locuintele personale a unui numar de pana la 5 camere, inclusiv.

 

In situatia in care in cursul anului se depaseste numarul de 5 camere, in anul urmator regimul de impunere este cel in sistem real, pe baza datelor din contabilitate.

 

 Reguli privind stabilirea venitului net pe baza normei anuale de venit

 

Veniturile realizate din inchirierea in scop turistic a unui numar de camere cuprins intre unu si 5 camere inclusiv, in cursul unui an fiscal, se determina pe baza normei anuale de venit.

 

 

Contribuabilii care in anul 2021 au realizat venituri din inchirierea in scop turistic a unui numar de sub 5 camere, situate in locuinte proprietate personala, indiferent de numarul de locuinte in care sunt situate acestea, si au determinat venitul net anual in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, in anul 2022 determina venitul net anual pe baza normelor de venit.

 

In cazul depasirii numarului de 5 camere de inchiriat in cursul aceluiasi an fiscal, determinarea venitului net anual se efectueaza pe baza normei anuale de venit pentru intregul an fiscal current, iar in anul fiscal urmator stabilirea acestuia se realizeaza in sistem real.

 

Norma anuala de venit se publica anual, de catre directiile generale regionale ale finantelor publice, in cursul trimestrului IV, dar nu mai tarziu de data de 30 noiembrie a anului anterior celui in care urmeaza a se aplica.

 

Nivelul normelor anuale de venit se stabileste prin ordin emis de institutia competenta in coordonarea activitatii turistice, pe categorii de localitati, in functie de amplasamentul locuintei.

 

Categoriile de localitati in care sunt amplasate locuintele proprietate personala sunt diferentiate potrivit legislatiei in materie astfel:

 

a) statiuni turistice de interes national, cu exceptia celor de pe litoralul Marii Negre;

b) statiuni turistice de interes local, cu exceptia celor de pe litoralul Marii Negre;

c) statiuni balneare, climatice si balneoclimaterice, cu exceptia celor de pe litoralul Marii Negre;

d) localitati din Delta Dunarii si de pe litoralul Marii Negre;

e) alte localitati decat cele prevazute la lit. a) - d).

 

Normele anuale de venit pot fi ajustate de catre contribuabili prin reducerea acestora cu 30%, in situatia in care sunt indeplinite cel putin 3 dintre urmatoarele criterii:

 

a) inexistenta mijloacelor de transport in comun rutiere sau feroviare;

b) situarea locuintei in mediul rural;

c) materialele de constructii din care sunt construite cladirile in care sunt situate camerele sunt altele decat beton sau caramida; 

d) lipsa a cel putin a uneia dintre utilitatile de care beneficiaza imobilele din care fac parte camerele inchiriate prin racordare la reteaua publica de: apa, canalizare, energie electrica, gaz;

e) grupul sanitar aferent camerei inchiriate nu este pus in exclusivitate la dispozitia turistilor;

f) suprafata camerei inchiriate in scop turistic nu depaseste 15 mp.

 

Nivelul normelor anuale de venit transmise anual se considera ca reprezinta nivelul maxim al veniturilor ce pot fi realizate intr-un an fiscal din inchirierea in scop turistic a unei camere situate in locuinta proprietate personala.

 

Norma anuala de venit/Norma anuala de venit ajustata, dupa caz, se reduce astfel incat sa reflecte perioada din anul calendaristic pe parcursul careia inchirierea a fost efectuata, in functie de urmatoarele situatii:

 

a) inceperea realizarii de venituri din inchirierea in scop turistic;

b) incetarea realizarii de venituri din inchirierea in scop turistic.

 

Prin inceperea realizarii de venituri se intelege prima zi de inchiriere a unei camere, iar prin incetarea realizarii de venituri se intelege ultima zi de inchiriere a aceleiasi camere.

 

In cazul inceperii sau incetarii inchirierii in scop turistic, in cursul anului fiscal, pentru determinarea venitului anual stabilit in functie de norma anuala de venit/norma anuala de venit ajustata, corespunzatoare perioadei de inchiriere, se procedeaza dupa cum urmeaza:

 

a) se determina norma lunara de venit/norma lunara de venit ajustata, prin impartirea la 12 a valorii normei anuale de venit/normei anuale de venit ajustate, dupa caz;

b) norma lunara de venit/norma lunara de venit ajustata se multiplica cu numarul de luni intregi in care inchirierea in scop turistic a fost desfasurata, in cursul anului fiscal respectiv;

c) in cazul in care contribuabilii incep si inceteaza inchirierea in scop turistic in cursul aceleiasi luni, venitul realizat in luna respectiva se considera egal cu:

(i) norma lunara de venit/norma lunara de venit ajustata, dupa caz, daca perioada de inchiriere este de cel putin 15 zile;

(ii) jumatate din norma lunara de venit/norma lunara de venit ajustata, dupa caz, daca perioada de inchiriere este mai mica de 15 zile;

d) in cazul in care contribuabilii incep inchirierea in scop turistic in cursul unei luni, fara a-si inceta activitatea in luna respectiva, venitul realizat in luna respectiva se considera egal cu:

 

(i) norma lunara de venit/norma lunara de venit ajustata, dupa caz, daca evenimentul s-a produs anterior datei de 15 a lunii respective;

(ii) jumatate din norma lunara de venit/norma lunara de venit ajustata, dupa caz, daca evenimentul s-a produs incepand cu data de 15 a lunii respective;

e) in cazul in care contribuabilii inceteaza inchirierea in scop turistic in cursul unei luni, venitul realizat in luna respectiva se considera ca este egal cu:

(i) jumatate din norma lunara de venit/norma lunara de venit ajustata, daca evenimentul s-a produs anterior datei de 15 a lunii respective;

(ii) norma lunara de venit/norma lunara de venit ajustata, daca evenimentul s-a produs incepand cu data de 15 a lunii respective;

f) venitul anual stabilit in functie de norma anuala de venit/norma anuala de venit ajustata, dupa caz, corespunzator perioadei de inchiriere in scop turistic a unei camere, in cursul anului fiscal respectiv, se determina prin insumarea urmatoarelor elemente:

(i) valoarea normei lunare de venit/normei lunare de venit ajustate, dupa caz, multiplicata cu numarul de luni intregi in care inchirierea in scop turistic a fost desfasurata;

(ii) norma lunara de venit/norma lunara de venit ajustata, dupa caz, sau jumatate din valorile corespunzatoare acestora, luate in calcul in functie de situatiile prevazute la lit. c), d) si e);

 

g) venitul anual corespunzator perioadei de inchiriere in scop turistic, pentru un numar de pana la 5 camere inclusiv, in cursul anului fiscal respectiv, se stabileste prin insumarea venitului anual determinat potrivit lit. f) pentru fiecare camera.

 

Contribuabilii au obligatia, pentru fiecare an fiscal, sa completeze si sa pastreze fisa capacitatii de cazare, astfel incat sa permita identificarea si controlul, de catre organul fiscal competent, a informatiilor utilizate la completarea declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoane fizice.

 

Impozitul anual datorat se calculeaza de catre contribuabil, pe baza datelor din declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice prin aplicarea cotei de 10% asupra normei anuale de venit, impozitul fiind final.

 

 

Consulta Ghidul ANAF integral (PDF atasat)