Impozitarea veniturilor din chirii pentru persoanele fizice: ce este important sa stiti in 2024

OUG 115/2023 a adus modificari semnificative in ceea ce priveste impozitarea veniturilor din chirii pentru persoanele fizice, incepand cu anul 2024.

Venitul brut din cedarea folosintei bunurilor

Pana la 31.12.2023, art. 84 alin. 1 din Codul fiscal, prevedea: ”Venitul brut din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendarea bunurilor agricole, reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii acestora.”.

Incepand cu data de 01.01.2024, stabilirea venitului net anual din cedarea folosintei bunurilor s-a modificat astfel:
Venitul brut din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, din arendarea bunurilor agricole, precum si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii acestora. 
 
Noua prevedere adauga exceptii suplimentare la definitia venitului brut. Acum, venitul brut din cedarea folosintei bunurilor, exclude nu doar veniturile din arendarea bunurilor agricole, ci si veniturile platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, precum si veniturile din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala.

OUG nr. 115/2023 a introdus un nou articol in Codul fiscal (art. 84 indice 1), cu aplicare incepand de la 1 ianuarie 2024, care aduce responsabilitati fiscale noi pentru firmele care functioneaza in spatii inchiriate, aflate in proprietatea persoanelor fizice.  Aflati totul despre impozitarea veniturilor din chirii 2024 >>

Majorarea venitului brut

Partea din art. 84 referitoare la majorarea venitului brut cu valoarea cheltuielilor efectuate de cealalta parte contractanta, nu s-a modificat. In calculul venitului brut din inchirierea unei proprietati, se adauga la veniturile efectiv primite si valoarea oricaror cheltuieli care, desi legal sunt in sarcina proprietarului, sunt de fapt efectuate de chirias (reparatii sau imbunatatiri la proprietate pe care chiriasul alege sa le faca si pentru care suporta costurile).
Exemplificand, daca un chirias decide sa efectueze o reparatie majora la proprietatea inchiriata si aceasta cheltuiala ar fi trebuit in mod normal sa fie suportata de proprietar, valoarea acestei cheltuieli se adauga la venitul brut din chirii al proprietarului.
In cazul veniturilor obtinute din inchirierea bunurilor mobile si imobile din patrimoniul personal, venitul brut se stabileste pe baza chiriei din contract, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii chiriei. 

Venitul impozabil 

Venitul net anual din cedarea folosintei bunurilor, altul decat cel platit de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, din arendarea bunurilor agricole, precum si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, se stabileste prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut.
Pana la 31.12.2023, venitul brut din cedarea folosintei bunurilor era echivalent cu venitul impozabil. 

Incepand cu 1 ianuarie 2024, venitul net anual din cedarea folosintei bunurilor, se stabileste prin deducerea unei cote forfetare de 20% aplicata asupra venitului brut. 
Schimbarea majora consta in introducerea unei cote forfetare de cheltuieli care se deduce din venitul brut pentru a stabili venitul net impozabil. Aceasta reprezinta o abordare simplificata fata de metoda anterioara, unde nu exista o deducere standardizata pentru cheltuieli. 

Chiria in valuta 

In situatia in care chiria este stabilita in valuta, venitul brut anual se determina pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual al pietei valutare, comunicat de BNR, din anul de realizare a venitului.

Venitul net din arenda 

Venitul net din arenda se stabileste la fiecare plata prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut. Pana la 31.12.2023 cota a fost 40%.
Reducerea cotei de cheltuieli de la 40% la 20% semnifica o diminuare a sumei ce poate fi dedusa din venitul brut inainte de calculul impozitului. Acest lucru insemna o crestere a bazei impozabile si, implicit, o crestere a impozitului datorat de catre cei care obtin venituri din arenda.

Cota de impozit 

Impozitul pe veniturile din arenda se calculeaza prin retinere la sursa de catre platitorii de venit la momentul platii venitului, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net, impozitul fiind final. Impozitul se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.

Determinarea venitului net in sistem real 

Incepand cu 01.01.2024, contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor nu mai au obligatia completarii Registrului de evidenta fiscala si de conducere a evidentei contabile.
Introducerea cotei forfetare simplifica procesul de calcul al venitului net, ceea ce face inutila mentinerea unui Registru de evidenta fiscala.

Inainte de aceste modificari, proprietarii care optau pentru determinarea venitului net in sistem real erau obligati sa tina o contabilitate detaliata si sa completeze Registrul de evidenta fiscala. Acest proces necesita timp si efort considerabil, in special pentru cei cu multiple proprietati inchiriate.
Cu noua regula de deducere forfetara (fara a fi necesara justificarea cheltuielilor prin documente) procesul de calcul al venitului net devine mult mai simplu. Proprietarii pot acum calcula venitul net impozabil prin simpla aplicare a cotei forfetare asupra venitului brut, eliminand astfel necesitatea unei contabilitati detaliate sau a unui Registru de evidenta fiscala. 

Foto: pixabay.com