Vanzare imobil detinut in strainatate. Cum se impoziteaza in Romania

Asadar, pornim de la un caz concret: o persoana fizica rezidenta in Romania detine in proprietate un imobil intr-o tara UE. Persoana fizica nu este autorizata sa desfasoare activitati independente generatoare de venituri, nici in Romania, nici in strainatate. In anul 2023 proprietarul persoana fizica vinde imobilul din strainatate. Specialistul va explica in randurile de mai jos cum se impoziteaza in Romania.

 

Persoanele fizice rezidente romane datoreaza impozit pe venit in Romania pentru veniturile obtinute atat din Romania, cat si din afara Romaniei in conformitate cu prevederile art. 130 alin. 1 coroborat cu art. 59 alin. 1 lit. a din Codul fiscal.

 

Potrivit art. 130 alin. 2 si alin. 3 din Codul fiscal veniturile realizate din strainatate se supun impozitarii prin aplicarea cotelor de impozit asupra bazei de calcul determinate dupa regulile proprii fiecarei categorii de venit, in functie de natura acestuia. Pentru veniturile obtinute din strainatate de natura celor obtinute din Romania si neimpozabile/scutite in conformitate cu prevederile prezentului titlu se aplica acelasi tratament fiscal ca si pentru cele obtinute din Romania.

 

In cazul veniturilor obtinute din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal se datoreaza impozit pe venit de 3% pentru imobilele detinute o perioada de pana la 3 ani inclusiv, respectiv de 1% daca imobilele instrainate au fost detinute mai mult de 3 ani, aplicat la valoarea tranzactiei, in conformitate cu prevederile art. 111 alin. 1 si alin. 4 din Codul fiscal.

 

Persoana fizica in cauza va depune declaratia unica D212 in care va declara venitul obtinut din vanzarea imobilului detinut in strainatate si va calcula impozitul de 3% sau 1% aferent venitului declarat. Pentru impozitul pe venit datorat in strainatate aferent tranzactiei respective, persoana fizica rezidenta va putea beneficia de credit fiscal extern, daca imobilul a fost detinut intr-un stat cu care Romania are incheiata conventie de evitare a dublei impuneri si daca detine un document justificativ din care sa reiasa plata impozitului in strainatate conform art. 131 din Codul fiscal.

 

Creditul fiscal se stabileste de catre contribuabil chiar in cadrul declaratiei unice D212 la nivelul impozitului platit in strainatate, aferent venitului din sursa din strainatate, dar nu poate fi mai mare decat partea de impozit pe venit datorat in Romania, aferenta venitului impozabil din strainatate.

 

Cu alte cuvinte, daca impozitul pe venit aferent tranzactiei platit in strainatate este mai mare decat impozitul de 3% sau 1% datorat in Romania, creditul fiscal extern este recunoscut la nivelul impozitului datorat in Romania, astfel ca persoana fizica nu va avea impozit de plata si in Romania. Insa, daca impozitul pe venit aferent tranzactiei platit in strainatate este mai mic decat impozitul datorat in Romania, atunci persoana fizica va avea de platit doar diferenta.