Venituri din chirii obtinute de persoane fizice: calcul impozit si CASS

O persoana fizica are venituri din cedarea folosintei bunurilor. Unele contracte sunt cu persoane fizie, iar altele cu persoane juridice. In cazul contractelor cu persoanele juridice, impozitul este retinut si virat de catre acestia. Vom afla de la specialistul nostru cum se va completa declaratia estimativa aferenta anului 2024, capitolul impozit pe venit si CASS.


1. Calculul impozitului pe veniturile obtinute de persoanele fizice din inchirierea bunurilor catre chiriasi - persoane juridice:

In cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, platite de persoane juridice, venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti.
Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

Venitul net din cedarea folosintei bunurilor, se stabileste la fiecare plata, de catre platitorii de venit (persoane juridice) prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia.
Platitorii veniturilor (persoanele juridice) au obligatia de a calcula, retine, declara si plati impozitul corespunzator sumelor platite.

Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri, la momentul platii veniturilor.
Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.

Platitorii veniturilor vor declara impozitul retinut lunar, pana pe data de 25 a lunii urmatoare efectuarii platii, prin formularul 100, iar anual vor depune formularul 205, pana in ultima zi a lunii februarie inclusiv a anului curent pentru anul expirat.

In aceasta varianta, persoana fizica nu are obligatia de completare a Registrului de evidenta fiscala si nici de conducere a evidentei contabile, nu declara impozit pe venit estimat, dar are obligatia declararii si platii contributiei de asigurari sociale de sanatate (CASS).

2. Calculul impozitului pe veniturile obtinute de persoanele fizice din inchirierea bunurilor catre chiriasi - persoane fizice:

Venitul brut se stabileste pe baza chiriei prevazute in contractul incheiat intre parti pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii chiriei.
Venitul net anual din cedarea folosintei bunurilor, se stabileste prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut.

In aceasta varianta, persoana fizica nu are obligatia completarii Registrului de evidenta fiscala si de conducere a evidentei contabile, dar, are obligatia sa completeze si sa depuna formularul Declaratia unica - venit estimat, in termen de 30 de zile de la incheierea contractului intre parti si respectiv pana la data de 25 mai, inclusiv a fiecarui an, pentru contractele in curs, in cazul celor care s-au incheiat contractele respective in anii anteriori.

3. Referitor la stabilirea contributiei de asigurari sociale de sanatate (CASS):

Persoana fizica, indiferent de modalitatea de stabilire a impozitului pe venit, datoreaza CASS, daca estimeaza pentru anul curent venituri a caror valoare cumulata este cel putin egala cu 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei unice - venit estimat.

Baza anuala de calcul al CASS in cazul persoanelor care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor o reprezinta:

a) nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 6 salarii minime brute pe tara inclusiv si 12 salarii minime brute pe tara;
b) nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 12 salarii minime brute pe tara inclusiv si 24 de salarii minime brute pe tara;
c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cel putin egale cu 24 de salarii minime brute pe tara.
CASS se calculeaza prin aplicarea cotei de contributie de 10% asupra bazei anuale de calcul mentionata mai sus.

In cazul in care persoana fizica realizeaza un venit net anual cumulat sub nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, acestea datoreaza CASS la o baza de calcul egala cu 6 salarii minime brute pe tara si depune Declaratia unica - venit realizat - pana la data de 25 mai inclusiv a anului urmator celui de realizare a veniturilor, in vederea definitivarii CASS, in cazul in care in anul de realizare a veniturilor:

a)nu a obtinut venituri din salarii pentru care datoreaza CASS la un nivel cel putin egal cu 6 salarii minime brute pe tara in vigoare in perioada in care au fost realizate veniturile;
b)nu s-a incadrat in categoriile de persoane exceptate de la plata CASS prevazuta la art. 154 alin. (1) din Codul fiscal;
c)nu a obtinut venituri din cele prevazute la art. 155 alin. (1) lit. b) din Codul fiscal -Venituri din activitati independente- pentru care datoreaza CASS la un nivel cel putin egal cu 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei Declaratiei unice - venit estimat.

Temei legal: Codul fiscal

Art. 84 1. - Reguli privind stabilirea impozitului pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila

(1) In cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti. Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.
(2) In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut se determina pe baza cursului de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din ziua precedenta celei in care se efectueaza plata.
(3) Venitul net din cedarea folosintei bunurilor, altul decat venitul din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, se stabileste la fiecare plata, de catre platitorii de venit, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia.
(4) Platitorii veniturilor, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila au si obligatia de a calcula, retine, declara si plati impozitul corespunzator sumelor platite.
(5) Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri prevazuti la alin. (4), la momentul platii veniturilor.
(6) Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.
(7) Contribuabilii nu au obligatia de completare a Registrului de evidenta fiscala si de conducere a evidentei contabile.

Art. 174 1. - Stabilirea, declararea si plata contributiei de asigurari sociale de sanatate in cazul persoanelor care realizeaza venituri din cele prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h)

1) Contributia de asigurari sociale de sanatate se calculeaza de catre contribuabilii prevazuti la art. 170 alin. (2) prin aplicarea cotei de contributie prevazute la art. 156 asupra bazei anuale de calcul mentionate la art. 170 alin. (5).
(2) Platitorii veniturilor din drepturi de proprietate intelectuala, din arenda sau din asocieri cu persoane juridice stabilesc contributia de asigurari sociale de sanatate datorata de catre beneficiarul venitului, prin aplicarea cotei prevazute la art. 156 asupra bazei de calcul mentionate la art. 170 alin. (5).
(3) Persoanele fizice care realizeaza venituri din cele prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h), cu exceptia celor pentru care platitorii de venituri prevazuti la alin. (2) stabilesc si declara contributia, depun declaratia prevazuta la art. 120 pana la data de 25 mai inclusiv a anului pentru care se datoreaza contributia.
(4) Persoanele fizice care realizeaza venituri din cele prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h), cu exceptia celor pentru care platitorii de venituri prevazuti la alin. (2) stabilesc si declara contributia, depun declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice, prevazuta la art. 122, pana la termenul de 25 mai inclusiv al anului urmator celui pentru care se stabileste contributia datorata, daca realizeaza venituri peste plafoanele prevazute la art. 170 alin. (3), dupa caz.
(5) Prin exceptie de la prevederile alin. (4), in situatia in care venitul realizat se incadreaza in acelasi plafon cu venitul estimat, contribuabilii nu au obligatia depunerii declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice, prevazuta la art. 122, in vederea stabilirii contributiei de asigurari sociale de sanatate.

Art. 170. - Baza de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate datorate de persoanele fizice care realizeaza veniturile prevazute la art. 155 alin. (1) lit. b)-h)

(2) Persoanele fizice care realizeaza veniturile prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h), din una sau mai multe surse si/sau categorii de venituri, datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate la o baza de calcul stabilita potrivit alin. (5), daca estimeaza pentru anul curent venituri a caror valoare cumulata este cel putin egala cu 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120.
(5) Baza anuala de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate in cazul persoanelor care realizeaza venituri din cele prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h) o reprezinta:
a) nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 6 salarii minime brute pe tara inclusiv si 12 salarii minime brute pe tara;
b) nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 12 salarii minime brute pe tara inclusiv si 24 de salarii minime brute pe tara;
c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cel putin egale cu 24 de salarii minime brute pe tara.

Art. 155. - Categorii de venituri supuse contributiei de asigurari sociale de sanatate

(1) Contribuabilii la sistemul de asigurari sociale de sanatate, prevazuti la art. 153 alin. (1) lit. a) -d), datoreaza, dupa caz, contributia de asigurari sociale de sanatate pentru veniturile din Romania si din afara Romaniei, cu respectarea legislatiei europene aplicabile in domeniul securitatii sociale, precum si a acordurilor privind sistemele de securitate sociala la care Romania este parte, pentru care exista obligatia declararii in Romania, realizate din urmatoarele categorii de venituri:
e) venituri din cedarea folosintei bunurilor, definite conform art. 83;

Raspuns oferit in luna martie 2024 de catre specialistii site-ului PortalCodulFiscal.ro. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile contabile + consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.

Foto: pexels.com