Venituri din inchirieri in regim hotelier: care sunt obligatiile fiscale?

In cele ce urmeaza veti afla care sunt obligatiile fiscale ale unei persoane fizice care inchiriaza in regim hotelier un apartament. Inchirierea se poate face atat prin platforme de tip Booking sau Airbnb, cat si direct la proprietar. Veti afla daca este obligatorie casa de marcat atunci cand incasarea se face exclusiv prin operatiuni bancare.

Ce obligatii fiscale aveti daca inchiriati un apartament in regim hotelier

Obligatiile fiscale ale unei persoane fizice care inchiriaza in regim hotelier un apartament sunt:

a) Impozit venit

Din punct de vedere al impozitului pe venit, potrivit art. 83 alin. (2 ind, 1) alin (3) din Codul fiscal sunt considerate venituri in cedarea folosintei bunurilor si veniturile obtinute de catre proprietar din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, indiferent de numarul de locuinte in care sunt situate acestea.

Inchirierea in scop turistic de catre proprietari a camerelor situate in locuintele proprietate personala, altele decat cele care constituie structuri de primire turistica, potrivit legislatiei specifice, reprezinta oferirea posibilitatii de sedere pentru o perioada de minimum 24 de ore si maximum 30 de zile intr-un an calendaristic oricarei persoane care calatoreste in scop turistic in afara mediului sau obisnuit de viata.

Dupa cum se prevede la art. 83 alin. (4)-(5) din Codul fiscal veniturile realizate din inchirierea in scop turistic a unui numar de camere cuprins intre unu si 5 camere inclusiv, in cursul unui an fiscal, se determina pe baza normei anuale de venit.

In cazul depasirii numarului de 5 camere de inchiriat in cursul aceluiasi an fiscal, determinarea venitului se efectueaza pe baza normei anuale de venit pentru intregul an fiscal, urmand ca incepand cu anul fiscal urmator determinarea venitului net sa se realizeze in sistem real, ca venituri din activitati independente.

Potrivit prevederilor de la art. 85(1) contribuabilii care realizeaza venituri din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, cuprinsa intre una si 5 camere inclusiv, indiferent de numarul de locuinte in care sunt situate acestea, datoreaza un impozit pe venitul stabilit ca norma anuala de venit.

Nivelul normelor anuale de venit, pe categorii de localitati, in functie de amplasamentul locuintei, se stabileste prin ordin al ministrului economiei, energiei si mediului de afaceri - turism. Ministerul Economiei, Energiei si Mediului de Afaceri - Turism transmite anual Agentiei Nationale de Administrare Fiscala nivelul normelor anuale de venit, in cursul trimestrului IV, dar nu mai tarziu de data de 30 noiembrie a anului anterior celui in care urmeaza a se aplica.

Din punct de vedere al legislatiei specifice, conform art. 4 alin. 1 ind.2 din Normele metodologice privind eliberarea certificatelor de clasificare a structurilor de primire turistice cu functiuni de cazare si alimentatie publica, a licentelor si brevetelor de turism, aprobate prin Ordinul ANT 65/2013 operatorii economici persoane fizice (nu neaparat PFA-uri) pot solicita clasificarea doar pentru un numar maxim de 7 camere incadrate la tipul de structura de primire turistica apartamente si/sau camere de inchiriat in locuinte familiale proprietate personala, indiferent de numarul de locuinte in care sunt situate acestea.

In orice varianta de impozitare (pe baza de norme de venit pentru inchirierea in scop turistic sau impozitare la venitul brut/in sistem real pentru inchirierea obisnuita) impozitul pe venit este de 10%.

Impozitul anual datorat se calculeaza de catre contribuabil, pe baza datelor din declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice prin aplicarea cotei de 10% asupra normei anuale de venit/normei anuale de venit ajustate/venitului anual, dupa caz, impozitul fiind final.

Contribuabilii au obligatia sa completeze si sa depuna la organul fiscal competent, pentru fiecare an fiscal, pana la data de 25 mai, inclusiv a anului urmator celui de realizare a veniturilor, declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - cap. I - Date privind veniturile realizate, prevazuta la art. 122.

Impozitul anual datorat se plateste integral la bugetul de stat.

Plata impozitului se efectueaza la bugetul de stat pana la data de 25 mai inclusiv a anului fiscal urmator celui de realizare a venitului.

b) Contributie de asigurari sociale de sanatate

De asemenea, persoana fizica va datora si CASS, daca veniturile obtinute din inchirierea in scop turistic/inchirierea obisnuita, avand in vedere prevederile de la art. 170(2) din Codul fiscal, dispozitii care prevad ca persoanele fizice care realizeaza veniturile prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h), din una sau mai multe surse si/sau categorii de venituri, datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate la o baza de calcul stabilita potrivit alin. (5), daca estimeaza pentru anul curent venituri a caror valoare cumulata este cel putin egala cu 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120.

(3)Incadrarea in plafonul anual de cel putin 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe tara, dupa caz, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, se efectueaza prin cumularea veniturilor prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h), dupa cum urmeaza:
( )
c)venitul net sau norma de venit, dupa caz, pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor, stabilite potrivit art. 84-87;

Potrivit art. 170 alin. (5) din Codul fiscal baza anuala de calcul al CASS este la:
a)nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 6 salarii minime brute pe tara inclusiv si 12 salarii minime brute pe tara;
b)nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 12 salarii minime brute pe tara inclusiv si 24 de salarii minime brute pe tara;
c)nivelul de 24 de salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cel putin egale cu 24 de salarii minime brute pe tara.

CASS datorata se determina prin aplicarea cotei de 10% la baza de calcul de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe tara, in functie de nivelul veniturilor obtinute.

Potrivit prevederilor de la art. 174 ind. 1 alin. (3), persoanele fizice care realizeaza venituri din cele prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h), cu exceptia celor pentru care platitorii de venituri prevazuti la alin. (2) stabilesc si declara contributia, depun declaratia prevazuta la art. 120 pana la data de 25 mai inclusiv a anului pentru care se datoreaza contributia.

Termenul de plata a contributiei de asigurari sociale de sanatate este pana la data de 25 mai, inclusiv a anului urmator celui pentru care se datoreaza contributia.

In cazul inchirierii in scop turistic trebuie completat si pastrat si formularul Fisa capacitatii de cazare, in conformitate cu prevederile art. 85 alin. (4 ind. 7) si alin. (4 ind. 8) din Codul fiscal si OPANAF 398/2021.

Pentru inchirierea prin intermediul platformelor Booking si Airbnb trebuie sa obtineti codul special de TVA conform art. 317 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal si sa declarati achizitiile intracomunitare de servicii in declaratia recapitulativa D390 VIES conform art. 325 alin. (1) lit. e) din acelasi act normativ.

Totodata, aveti datoria platii TVA pentru achizitiile intracomunitare de servicii realizate conform art. 307 alin. (2) din Codul fiscal, taxa datorata fiind declarata prin formularul D301, prevazut de art. 324 alin. (1) lit. d) din Codul fiscal si achitata pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care ia nastere exigibilitatea TVA potrivit art. 324 alin. (2) coroborat cu art. 326 alin. (1) din Codul fiscal.

Asadar, veti calcula TVA la comisionul platit, o veti declara prin D301 si D390 si veti plati TVA pana pe 25 ale lunii urmatoare.

Conform OUG nr. 28/1999 daca incasati in numerar de la persoane fizice aveti obligatia sa detineti casa de marcat si sa eliberati bonuri fiscale clientilor.

Daca incasarile se fac prin banca se emite factura.

Mai trebuie avut in vedere si obligatiile din sfera impozitului pe veniturile nerezidentilor deoarece plata comisioanelor reprezinta venituri supuse acestui tip de impozit in Romania, in conformitate cu prevederile art. 221 si art. 223 alin. 1 lit. f din Codul fiscal, iar platitorul de venit din Romania are obligatia calcularii, retinerii, declararii si platii impozitului de 16% conform art. 224 din Codul fiscal, fiind vorba de un impozit cu regim de retinere la sursa.

Daca se detin certificate de rezidenta fiscala se vor aplica cu prioritate prevederile conventiilor de evitare a dublei impuneri incheiate de Romania cu statele de rezidenta respective.

In baza certificatelor de rezidenta fiscala, persoana fizica platitoare de venituri din comisioane nu va mai fi nevoita sa retina la sursa impozitul pe veniturile nerezidentilor deoarece veniturile respective vor fi impozabile numai in statele de rezidenta ale firmelor care beneficiaza de veniturile din comisioane, potrivit conventiilor de evitare a dublei impuneri.

Din punctul de vedere al impozitului platit la Directia de impozite sit axe locale daca inchiriati apartamentul nu veti mai plati impozit pentru cladiri utilizate in scop rezidential, se va schimba incadrarea si implicit impozitul de plata.

In vedera stabilirii impozitului pe cladiri, contribuabilii au obligatia sa depuna o declaratie la organul fiscal local in a carui raza teritoriala se afla cladirea, in termen de 30 de zile de la data la care folosinta unei cladiri a fost schimbata integral sau partial.

Raspuns oferit in luna august 2024 de catre specialistii site-ului PortalContabilitate. Dati click AICI pentru a vedea toate noutatile contabile + consultanta si raspunsuri detaliate de la experti.

Foto: pexels.com